근저당권이란? 부동산 계약 전에 반드시 확인해야 할 권리

오늘의 포스팅 주제

근저당권이란 무엇인가요?

근저당권은 미래에 발생할 채무까지 담보할 수 있는 권리를 뜻합니다.

쉽게 말씀드려, 현재 뿐만 아니라 앞으로 생길 수도 있는 빚까지 포함해 담보로 잡는 권리라고 이해하시면 되는데요.

 

보통 주택담보대출을 받을 때 은행이 설정하는 담보권이 바로 이 근저당권입니다.

그런데 등기부등본을 보면 "근저당권자 : oo은행, 채권최고액: 1억 3천만 원"처럼 표기되어 있는데, 정작 본인은 1억 원만 대출받았다고 생각하는 경우가 많습니다.

 

이것이 가능한 이유는 근저당권이 '불특정한 채무'도 담보할 수 있는 탄력적인 담보 방식이기 때문입니다.

 

정리해 보면 근저당권은 지금뿐만 아니라 앞으로 생길 수도 있는 빚까지 담보로 잡는 제도를 뜻합니다.

 

 

근저당권과 저당권의 차이는 무엇인가요?

근저당권과 저당권은 비슷해 보이지만, 법적으로나 실무적으로 큰 차이가 있습니다.

구분	저당권	근저당권
담보하는 채무	특정한 채무 1건	불특정한 채무 여러 건
채권금액	명확하게 정해짐	채권최고액 범위 내 변동 가능
설정 목적	일시적 대출, 확정 채권	장기거래, 신용 한도 거래
실무 적용	드물게 사용	거의 대부분 근저당권 사용

 

예를 들어, 저당권은 "2025년 5월 1일 대출금 1억 원"처럼 채권이 명확한 경우에만 해당됩니다. 하지만 근저당권은 1억 원을 빌리고, 나중에 추가로 또 빌릴 수도 있는 경우에 쓰이는 유연한 제도입니다.

 

그래서 금융기관에서는 한 번 설정한 근저당권을 통해 여러 번의 대출이나 신용거래를 반복적으로 관리할 수 있어 편리하여 주로 근저당권을 사용하고 있습니다.

 

 

근저당권은 왜 중요할까요? 계약 전에 꼭 확인해야 하는 이유

근저당권은 단순히 '돈을 빌린 흔적'이 아닙니다.

그 부동산에 권리를 가진 제3자(예를 들어 은행, 채권자)가 존재한다는 신호인데요.

이게 왜 위험할 수 있는지 아래 상황들을 보시면 명확해집니다.

 

매매 계약 시

• 부동산에 근저당권이 설정된 상태라면, 실제 소유자는 담보를 제공한 의무를 지고 있는 중입니다.
• 매수자는 잔금 지급 시점에 근저당권 말소 여부를 꼭 확인해야 하며, 잔금과 동시에 말소 조건부 계약을 맺는 게 일반적입니다.

예외 : 말소되지 않은 근저당권을 인수하고 사는 경우(인수조건 매매)는 매우 드물며, 전문가의 조언 없이는 위험합니다.

 

전세 계약 시

• 임차인이 확정일자와 전입신고를 했더라도, 선순위 근저당권의 채권최고액이 전세보증금보다 크다면, 경매 시 전세금을 전액 돌려받지 못할 가능성이 존재합니다.
• 따라서 등기부등본의 '을구'를 열람해 근저당권 설정일자와 채권최고액, 그리고 보증금 대비 위험도를 반드시 확인해야 합니다.

팁 : 전세보증금이 채권최고액보다 높다면, 전세보증금 반환보증보험 가입이 가능한지 확인하는 것이 좋습니다.

 

경매 및 회생 상황 시

• 근저당권자는 경매에서 운선순위 채권자로서 가장 먼저 배당금을 받습니다.
• 따라서 근저당권의 설정순위, 설정 시기에 따라 다른 권리자들의 몫이 사라질 수도 있음을 의미합니다.

 

근저당권은 단지 '은해엥 돈을 빌렸다는 표시'가 아닙니다.

그 부동산이 현재 담보로 잡혀 있고, 타인(금융기관)의 권리가 일정 부분 얹혀 있다는 것을 뜻합니다.

계약 전 등기부등본을 열어 '을구'에 근저당권이 있다면, 설정자(누가 잡았는지), 채권최고액(얼마까지 받을 수 있는지), 설정일자(권리 순위 판단의 기준)를 반드시 확인하시길 바랍니다.