공동명의 전세집 계약시 주의사항, 임차인이 꼭 확인해야 할 점

오늘의 포스팅 주제

공동명의 주택, 전세계약해도 되나요?

등기부등본을 열람하다 보면 소유자란에 한 명이 아닌 두 명 혹은 그 이상이 기재된 경우가 있습니다.

이럴 때 처음 전세계약을 하려는 임차인이라면 이런 의문이 생길 수 있습니다.

"이런 공동명의 집, 계약해도 괜찮은 걸까?"

결론부터 말씀드리자면, 공동명의 주택도 전세계약은 가능합니다.

하지만 조건이 있습니다

모든 공동소유자가 계약에 동의해야 하며, 법적효력을 갖추기 위한 요건들을 반드시 충족해야 훗날 보증금 반환 등에서 문제가 생기지 않습니다.

 

특히 임대인이 한 사람인줄 알고 계약했다가, 다른 공동명의인이 나중에 "나는 몰랐던 일이다"라고 주장하면 계약 자체가 무효가 될 수 있고, 보증금 반환 책임이 불분명해지는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

그래서 계약 전에 등기부등본을 확인하고, 소유자가 여러 명일 경우 어떤 점을 주의해야 하는지를 정확하게 알고 있는 것이 매우 중요합니다.

 

 

공동명의 전세계약 시 반드시 확인해야 할 핵심 3가지

1. 모든 공동소유자의 동의와 서명이 있어야 합니다.

가장 기본적이면서도 중요한 조건입니다.

공동명의 주택의 경우, 모든 소유자가 임대에 동의했음을 입증할 수 있어야 계약이 유효합니다.

가장 확실한 방법은 계약서에 공동소유자 전원의 서명이 있는 것입니다.

 

2. 일부 소유자가 빠졌다면 위임장+인감증명서 필요

공동소유자 중 누군가 계약할 때 참석하지 않았다면 해당 소유자의 위임장과 인감증명서가 있어야 법적 효력이 인정됩니다.

예를 들어, 남편과 아내가 공동명의인데 남편 혼자 계약을 진행하였다면 아내의 위임장과 인감증명서가 함께 있어야 효력이 인정됩니다.

 

위임장에는 임대차 목적물, 계약 종류 등 구체적인 사항이 적혀 있어야 하며, 인감증명서는 위임장에 사용된 인감과 동일한 인감인지 확인할 수 있도록 첨부되어야 합니다.

 

3. 특약사항으로 명확한 책임 범위를 정하는 것도 방법입니다.

계약서에 아래와 같은 특약을 추가하는 것도 임차인의 보증금 보호에 도움이 됩니다.

 

본 계약과 관련하여 향후 발생하는 보증금 반환 책임은 
등기부등본상 소유자인 공동소유자 전원이 연대하여 부담한다.

 

이러한 특약은 공동소유자 간 책임 분담을 명확히 해주며, 향후 보증금 반환이 지연되거나 누락될 경우에도 임차인이 모든 소유자에게 동시에 청구할 수 있는 법적 근거가 됩니다.

 

임차인을 위한 팁 - 이런 계약은 피하세요

공동명의 주택 전세계약이 항상 위험한 것은 아닙니다.

단지 모든 조건이 갖춰졌는지 확인하고 계약하느냐가 핵심입니다.

그러나 다음과 같은 경우에는 계약을 다시 한번 더 생각해 보시는 게 좋습니다.

 

• 임대인이 "아내(또는 남편) 허락은 나중에 받을게요"라고 말하는 경우
• "위임장은 있는데 인감증명서는 안 가져왔어요"라고 말하는 경우
• 계약서에 소유자 이름과 서명이 일부 누락된 경우
• 등기부등본을 보여주지 않거나, 계약 전에 등기부를 확인하지 못하게 하는 경우

 

이런 상황에서는 절대 '괜찮겠지'라고 넘기면 안 됩니다.

한 명의 소유자만 동의한 계약은 무효가 될 수 있으며, 임차인은 보증금을 돌려받기 어려운 상황에 처할 수 있습니다.