전세 계약 전 반드시 확인해야 할 7가지 체크리스트

오늘의 포스팅 주제

전세계약, 왜 이렇게 꼼꼼하게 봐야 할까요?

전세계약을 앞두고 가장 많이 하는 실수가 바로 "공인중개사가 알아서 해주겠지"입니다.

하지만 요즘은 전세사기, 깡통전세, 경매 등 각종 위험이 넘쳐나는 시대입니다.

 

한 번의 실수로 수천만 원의 전세보증금을 날릴 수 있는 만큼, 임차인 스스로 계약 전에 하나하나 꼼꼼히 확인하고 판단하는 습관이 필요합니다.

 

단순히 '집이 예쁘다' '가격이 싸다'는 이유로 계약을 하는 순간, 그 집이 등기상 얼마나 위험한 상태인지도 모르고 서명하게 되는 경우가 종종 발생합니다.

 

오늘은 전세계약을 앞둔 임차인이라면 반드시 확인해야 할 7가지 체크리스트를 정리해 보도록 하겠습니다.

이 7가지만 기억하셔도, 최소한 '보증금 못 받는 일'은 막을 수 있습니다.

 

 

전세 계약 전 반드시 확인해야 할 7가지 체크리스트

1. 등기부등본 확인은 기본 중 기본입니다.

등기부등본은 말 그대로 '부동산 주민등록증'과 같습니다.

여기에는 소유자 정보부터 시작해 근저당권, 전세권, 가압류 등 각종 권리관계가 명확히 적혀 있습니다.

계약날 날짜 기준으로 등기부등본을 열람해야 하며, '갑구'는 소유권 관련, '을구'는 담보 채권 관련 정보가 기록됩니다.

 

2. '을구'에 근저당권이 있다면, 순위와 말소 여부 꼭 확인하세요.

근저당권이란, 말 그대로 '집을 담보로 돈을 빌렸다는 표시'입니다.

만약 임차인의 보증금보다 더 많은 금액의 근저당권이 설정되어 있다면, 추후 집이 경매로 넘어갈 경우 은행이 먼저 배당을 받게 되며 임차인은 남은 금액에서 일부만 보증금을 돌려받게 될 수 있습니다.

 

근저당권이 온다고 무조건 계약을 포기할 필요는 없습니다.

임대인이 "잔금일에 근저당권을 전액 말소하겠다"라고 약속하고 계약서에 말소 조건 특약을 명시했다면 안전하게 진행이 가능합니다.

 

특약예시

본 계약의 잔금일에 등기부등본상 근저당권은 전액 말소하며, 임차인 1순위를 보장하며
말소되지 않을 경우 계약은 자동 해지되고, 손해배상 책임을 진다.

 

3. 전입신고와 확정일자는 세트입니다.

보증금을 안전하게 보호받기 위해서는 전입신고와 확정일자 두 가지를 반드시 모두 갖춰야 '우선변제권'이 발생합니다.

전입신고만 하면 전입한 사실만 인정되고, 확정일자만 있으면 임대차 사실만 인정됩니다.

그렇기 때문에 두 개를 함께 갖춰야, 경매 시 임차인이 경매대금에서 우선적으로 보증금을 회수할 수 있습니다.

 

4. 전세보증금이 주변 시세보다 지나치게 높지 않은지 확인

같은 평수 같은 동네인데 유독 저렴하거나 반대로 보증금이 지나치게 높다면 '깡통전세'일 가능성도 배제할 수 없습니다.

전세가는 주변 시세를 기준으로 결정되는 만큼, 계약 전에는 반드시 kb시세, 네이버부동산 등을 통해 전세가를 꼭 확인해 보시길 바랍니다.

 

5. 집 내부 상태 + 수도 전기 가스까지 꼼꼼히 확인

집이 예쁘고 새것처럼 보여도, 실제로는 배관 누수, 보일러 고장, 전기 누전 같은 문제가 많을 수 있습니다.

전세계약 시에는 외형만 보지 마시고 기능도 꼭 점검하시길 바랍니다.

 

특히 오래된 다세대주택, 빌라의 경우 보일러누수, 주방 배수구 역류 등이 자주 발생하니, 하나씩 꼭 작동해 보시는 것이 좋습니다.

 

6. 임대인 신원과 공동소유 여부 확인은 필수입니다.

계약서상의 임대인이 등기부상의 소유자와 일치하지 않거나, 공동명의일 경우 다른 소유자의 동의가 없다면, 그 계약은 나중에 법적으로 무효가 될 수 있습니다.

이걸 경우에는 다음 서류들이 반드시 필요합니다.

• 위임계약 : 위임장 + 인감증명서
• 공동소유 : 공동명의자 모두의 서명

7. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 꼭 확인

전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우 보증기관이 대신 반환해 주는 제도입니다.

하지만 등기상 선순위 근저당, 가압류, 전세권이 있는 경우에는 가입이 거절될 수 있습니다.

그렇기 때문에 계약 전 꼭 보증보험가입여부를 확인 후 진행하시는 걸 추천드립니다.

 

 

꼼꼼히 확인한 사람만이 보증금을 지킬 수 있습니다.

전세계약은 단순히 집을 빌리는 일이 아닙니다.

억 단위의 보증금을 다른 사람에게 맡기는 것이고, 계약 이후의 삶 전체에 영향을 줄 수 있는 중요한 선택입니다.

오늘 알려드린 7가지 체크리스트는 단순한 요령이 아닌 내 자산을 지키기 위한 방어 전략입니다.

 

등기부등본을 보는 습관

계약서 특약을 챙기는 습관

주변 시세를 비교하는 습관

법적 절차를 정확히 지키는 습관

 

이런 습관만 갖추면 전세보증금 분쟁은 충분히 예방할 수 있습니다.