아파트 직거래 계약 주의사항 반드시 확인해야 할 3가지

오늘의 포스팅 주제

공인중개사를 통하지 않고 아파트 직거래로 계약하는 경우가 점점 늘어나고 있습니다.

중개수수료는 아끼지만, 자칫하면 보증금을 날릴 수 있는 치명적인 실수가 생길 수 있습니다.

이번 글에서는 아파트 직거래 시 꼭 확인해야 할 3가지 핵심 포인트를 정리해 드리도록 하겠습니다.

 

 

등기부등본은 무조건 직접 발급받아보고 권리관계 확인하기

직거래 계약에서 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 확인입니다.

인터넷에 올라온 매물 사진, 말로 하는 설명은 아무 소용 없습니다.

당일 등기부등본을 직접 열람해야 진짜 소유자인지, 위험한 권리 관계가 있는지 확인할 수 있습니다.

 

핵심 포인트는 다음과 같습니다.

• 소유자 명의 : 계약 상대방과 이름이 일치하는지
• 을구 : 근저당권, 전세권, 압류, 가압류 등 설정 여부
• 갑구 : 소유권 이전일, 가등기 여부 등 확인

만약 소유자가 아닌 다른 사람이 나왔다면?

반드시 소유자 명의의 위임장(인감도장 날인)과 인감증명서 원본을 받아야 합니다.

 

참고로, 임차인 다수가 있는 경우에는 선순위 임차인의 보증금 액수 및 전입일자도 확인해야 보증금 배당 순위에서 밀리지 않습니다.

 

 

계약서는 표준 임대차계약서 사용 + 특약 명확하게 작성하기

직거래는 계약서도 직접 작성해야 하는 만큼 더 조심해야 합니다.

엑셀로 만든 자기 제작 계약서, 카페에서 공유된 계약서 양식은 빠져 있는 내용이 많아 분쟁 시 불리해질 수 있습니다.

그렇기 때문에 국토교통부 표준 임대차계약서 양식을 사용하는 것을 추천드리며, 다음과 같은 특약 문구를 꼭 넣으시는 걸 추천드립니다.

 

• 보증금 반환지연 시 임차권등기명령 신청에 동의한다.
• 을구 근저당은 잔금일에 말소하는 것을 원칙으로 한다
• 전입신고 및 확정일자 가능함을 계약 전에 확인함

 

또한, 계약서에 계약금 중도금 잔금 금액 및 날짜를 명확히 적고 입금 계좌 번호와 예금주 실명도 반드시 표기해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

그리고 특약은 말로만 하면 효력이 없기 때문에 반드시 계약서에 기재 후 날인 또는 서명을 하여야 합니다.

 

 

직거래 시 보증금 이체는 계약서 작성 후 소유자 본인 계좌로만!

직거래 사기의 가장 흔한 유형은 가짜 집주인이 계약서를 작성한 뒤 보증금을 가로채는 것입니다.

신분증, 계약서, 도장까지 그럴듯하게 보여주지만 소유자가 아닐 수 있습니다.

 

그렇기 때문에 다음 사항을 반드시 지켜야 합니다.

 

보증금 이체 전 체크리스트

• 등기부상 소유자 명의 계좌로만 송금
• 계약서 작성 완료 후 이체
• 예금주 실명 확인
• 문자 카톡으로 입금 내역 캡처 + 전송 기록 남기기
• 가능하면 계약금 송금 직후 영수증 출력

 

부동산 직거래는 매물 정보부터 계약서 작성, 권리 확인, 이체까지 모든 절차를 스스로 책임져야 하는 거래입니다.

등기부등본을 철저히 확인하고 계약서는 표준양식 + 특약 명확히 적은 뒤 보증금은 소유자 계좌로만 이체가 중요합니다.

이 세 가지만 잘 지켜도 리스크는 줄일 수 있지만, 실제로는 확인이 부족하거나 사기 피해로 이어지는 사례도 많습니다.

그래서 이러한 이유로 많은 분들이 공인중개사를 통해 거래하는 것을 선택합니다.

 

중개사는 단순히 중간다리가 아니라

권리관계분석

계약서 특약 구성

보증금 보호 여부 확인

문제 발생 시 중개 책임 보장까지 함께하는 법적 실무적 안전장치 역할을 합니다.

 

특히 거래 금액이 크고, 낯선 상대방과 계약하는 경우라면 공인중개사를 통해 안전한 게약이 오히려 더 경제적이고 현명한 선택이 될 수 있습니다.