임대인이 실거주로 이유로 계약갱신 거절할때, 임차인 대응법

임대인이 실거주 이유로 갱신을 거절하면 임차인은 무조건 나가야 할까요?

임차인에게 가장 불안한 순간 중 하나는, 전세계약을 갱신하려는 시점에 임대인으로부터 "실거주할 거라 갱신은 어렵겠다"는 통보를 받았을 때입니다.

그런데 정말 실거주한다면야 법적으로 어쩔 수 없겠지만, 그 말이 사실인지 아닌지 불투명한 상황에서 "진짜 들어오긴 할까?" 하는 의심이 드는 경우도 많습니다.

이럴 때 임차인은 이렇게 반응합니다.

"임대인이 들어온다고 하니 어쩔 수없죠..."

"그냥 싸우기 싫으니까 나가죠 뭐..."

하지만 여기서 반드시 알아야 할 것이 하나 있습니다.

임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하는 건 합법이긴 하지만, 조건부입니다. 그렇기 때문에 그 조건을 충족하지 않으면 불법이 되고 임차인은 손해배상을 청구하거나 계약갱신을 주장할 수 있는 권리가 생깁니다.

실거주를 이유로 한 갱신거절은 '말 한마디'로 끝나는 문제가 아니라, 법률상 요건 충족 여부가 명확히 판단되는 사안입니다.

주택임대차보호법에 다르면 임대인은 다음 조건을 충족할 경우에만 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

1. 주택 소유자 본인 또는 그의 직계존비속이 입주할것

임대인 형제 친구 지인은 해당되지 않습니다. 또한 실거주 의무는 실제 이사, 전입이 수반되어야 합니다.

2. 입주목적이 실거주여야 함 (재임대 공실 불가)

계약 종료 후 전입 안 하고 집 비워두는 것도 실거주로 인정되지 않습니다.

실전사례

공인중개사를 통해 전세 계약을 진행한 임차인 김 씨는 갱신 의사를 밝혔으나, 임대인이 "딸이 이 집에 들어가 살 것" 이라며 거절하였습니다.

김 씨는 퇴거 후 3개월 뒤 전입세대열람을 확인해보았더니 해당 주택에는 임대인 딸이 아닌 제3자가 전입되어 있었습니다.

결국 김씨는 손해배상 소송을 제기하였고 법원은 "실거주 요건을 충족하지 않았다"며 손해배상을 인정하였습니다.

실거주를 이유로 계약갱신을 거절당하였다면 무조건 나가기보다는 아래와 같이 대응하시는 게 좋습니다.

1. 임대인의 실거주 의사 명확히 요청

공인중개사를 통해 "실거주 계획이 확인되는 서면을 요청한다"라고 전달

전화나 말로 끝내지 말고, 문자나 메일로 기록을 남겨야 안전

임대인이 꺼리는 기색을 보인다면 진짜 실거주가 아닐 가능성이 있음

2. 특약으로 대비

특약 예시

"임대인이 실거주 목적을 이유로 갱신 거절하였으며, 계약 종료 후 해당 주택에 실거주하지 않을 경우, 임차인에게 손해배상금을 지급한다"

이 특약은 나중에 실거주 불이행 시 손해배상 근거가 될 수 있습니다.

3. 퇴거 후 실제 거주 여부 추적

계약 종료 후 2~3개월 내 전입세대 열람

타인 전입, 공실, 단기 재임대 등이 확인되면 손해배상 청구 가능

임대인의 실거주 주장은 말만 듣고 퇴거할 문제가 아닙니다.

계약 종료 후 1년 안에 진짜 실거주를 하지 않는다면 법적으로 손해배상 청구 대상이 됩니다.

임차인은 계약 갱신권을 가진 '법적 주체'입니다. 그러니 설거주 사유에 대해 근거를 요청하고, 특약을 통해 사후를 대비하며 실거주하지 않을 경우 증거 확보 후 법적 대응까지 준비하시면 좋습니다.