잔금일 근저당권 말소조건 괜찮을까?

부동산 등기부등본에 근저당권이 있다면 계약해도 괜찮을까요?

결론부터 말씀드리자면, '말소조건'을 특약에 정확히 명시했다면 계약은 가능합니다.

이번 글에서는 실무에서 꼭 알아야 할 근저당권 확인 방법과 계약 시 주의사항에 대해 정리해 드리겠습니다.

근저당권이란? 계약 전에 꼭 등기부등본을 확인하세요

근저당권이란 채권자가 돈을 빌려준 담보로 설정해 두는 권리로, 등기부등본의 '을구'에 표시됩니다.

보통 은행 대출을 받은 경우 설정되며, '채권최고액', '근저당권자', '설정일자' 등이 함께 기재됩니다.

근저당권이 설정된 부동산은 담보로 제공된 상태이기 때문에 경매 등 강제집행이 가능한 구조입니다.

따라서 부동산을 매수하거나 임대차 계약을 체결할 경우, 근저당권이 남아 있다면 보증금이 위험해질 수 있습니다.

📌 등기부등본을 확인할 때는 다음 항목을 반드시 확인하세요 :)

근저당권이 있다고 해도 '잔금일에 말소한다'는 특약을 넣는다면 계약은 가능합니다.

중요한 것은 계약 전에 근저당권 존재를 알고, 말소 조건을 특약으로 명확히 적는 것입니다.

"잔금과 동시에 현재 근저당권 oo원은 말소하며, 말소하지 않을 시 매수인은 계약을 해지할 수 있으며 모든 손해배상은 매도인(임대인)이 진다"

이러한 문구를 계약서에 기재하면 잔금일에 근저당권이 말소되지 않았을 때 계약 해제가 가능합니다.

만약 매도인이 "말소해 줄게요"라고 말만 하고 특약으로 작성하지 않는다면 실제로 말소되지 않았을 때 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

임차인도 마찬가지입니다.

전세 계약 시 등기에 근저당권이 존재한다면, 말소 조건을 특약에 기재하거나 선순위 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

특히 근저당권 말소를 하지 않는다면 보증보험 가입이 안 될 수 있기 때문에 실질적인 피해로 이어질 수 있습니다.

근저당권이 남아 있는 상태로 계약하는 경우, 계약서에 반드시 '잔금과 동시에 말소' 조건을 특약으로 명확히 기재해야 합니다.

대부분 매도인은 잔금일에 매수인이 지급한 금액으로 은행 대출을 상환하고 근저당권 말소 처리하는 구조이기 때문에, '잔금일 이전에 말소'는 현실적으로 어려운 경우가 많습니다.

따라서 계약서에 다음과 같이 작성하는 것이 좋습니다.

"매도인은 잔금일에 매수인의 잔금 지급과 동시에 등기부등본상 근저당권을 말소하기로 하며, 잔금일에 말소가 완료되지 않을 경우 매수인은 계약을 해제하고 매도인은 모든 손해배상 책임을 진다"

등기부등본에 근저당권이 있다고 해서 계약이 무조건 위험한 것은 아닙니다.

다만 말소 조건이 명확히 기재되지 않은 채 계약을 진행한다면 추후 문제가 발생해도 책임을 입증하기 어려울 수 있습니다.

✔ 계약 전 반드시 등기부등본 확인

✔ 근저당권 존재 시 특약으로 '잔금과 동시에 말소' 조건 명시

✔ 잔금일 당일에도 등기부를 다시 확인

특히 이 과정은 공인중개사를 통해 계약을 진행하면 중개사가 모든 등기 확인과 특약 문구 작성까지 꼼꼼하게 챙겨주기 때문에 비교적 안전하게 계약을 진행할 수 있습니다.

하지만 직거래의 경우, 이런 리스크 관리까지 본인이 직접 체크해야 하며, 이를 놓칠 경우 보증금이나 계약금 손해로 이어질 수 있습니다

따라서 부동산 계약은 반드시 신중하게, 가능하다면 공인중개사와 함께 진행하는 것을 추천드립니다.